Ипотеку приостановили, цены падают — что происходит с рынком жилья

​Inbusiness.kz разбирался, как новые поправки в закон о долевом строительстве повлияет на рынок недвижимости Казахстана.

Недавно сенат Казахстана принял новые изменения в законодательство, касающиеся долевого участия в жилищном строительстве. Эти поправки призваны оздоровить рынок недвижимости, минимизировать риски для дольщиков и усилить контроль над застройщиками. Сегодня многие участники рынка: застройщики, дольщики и покупатели задаются вопросом, как эти изменения повлияют на текущую ситуацию и чего стоит ожидать в ближайшем будущем. Подробности выяснил inbusiness.kz.

По мнению Виктора Микрюкова, главы ассоциации застройщиков Казахстана, новые поправки не приведут к каким-либо стрессам на рынке недвижимости. Напротив, они направлены на его оздоровление, поскольку текущие условия, когда более 70% проектов строились с нарушениями закона, являются критическими.

"Государство приняло правильное решение, чтобы исправить ситуацию. Удорожания стоимости жилья на этом фоне не ожидается. Строителям будет предоставлено достаточно времени для получения всей необходимой разрешительной документации, что позволит избежать проблем и задержек", — отметил эксперт.

По его словам, новые требования не несут негативных последствий для застройщиков, но вводят ряд важных правил. Главное из них – запрет на все иные виды договоров, кроме единой типовой формы договора о долевом участии в жилищном строительстве. Это сделано для того, чтобы застройщики не могли обходить закон и нарушать права дольщиков.

Единая типовая форма договора о долевом участии призвана обеспечить большую безопасность для дольщиков. Соблюдение этой формы позволит сделать процесс строительства и приобретения жилья максимально прозрачным и правильным. Ранее существовавшие иные формы договоров часто использовались для обхода действующего законодательства.

Процесс выдачи ипотеки не изменится кардинально. Но, согласно новым поправкам, ипотека не будет выдаваться на жилье , которое строится без разрешения или гарантии. Это основной момент, направленный на минимизацию рисков для дольщиков. Государство стремится к тому, чтобы застройщик прошел все необходимые процедуры, прежде чем привлекать средства покупателей.

Как известно, часто возникали ситуации, когда объекты строились без выкупленной земли, необходимых разрешений или прошедших экспертизу проектов. Наличие гарантии или разрешения на привлечение средств дольщиков будет указывать, что земля выкуплена, все разрешения получены, а проект разработан и прошел экспертизу. В ассоциации считают, что это гарантирует безопасность для граждан.

Ещё одно важное ограничение – отказ от наличных расчетов при сделках с недвижимостью. Это не принесёт негатива, так как существующие банковские механизмы позволяют оплачивать сделки со своего счета без комиссии. Напротив, этот шаг имеет ряд положительных моментов, в первую очередь, в рамках антикоррупционных подходов, полагают в ассоциации.

По мнению Виктора Микрюкова, переход на безналичные расчеты при покупке жилья позволит минимизировать коррупционные схемы. Кроме того, это поможет бороться с занижением стоимости объектов в документах. Теперь вся сумма сделки должна будет проходить через расчетный счёт, что сделает процесс более прозрачным.

Цены на жилье, по мнению эксперта, падать не будут. Но возможна корректировка цен за счёт акционных программ и скидочных предложений. Прямого снижения стоимости застройщики, скорее всего, не допустят.

Между тем в соцсетях люди высказывают опасения, что передача многих полномочий акиматам на местах может привести к росту коррупционных рисков и удорожанию жилья. Но эксперт подчеркивает, что никакие дополнительные полномочия акиматам не передаются.

Как будет работать новая система покупки жилья?

Система покупки жилья в рамках безналичного оборота будет работать следующим образом: покупатель заключает договор долевого участия с застройщиком, который регистрируется в единой системе Госреестра. После регистрации договора покупатель производит оплату через банк, который проверяет наличие у застройщика разрешения на привлечение средств дольщиков или гарантии. Если все в порядке, платеж уходит, если нет – возвращается покупателю. Акиматы не будут дополнительно обременены или нагружены в этом процессе.

Ранее существовала практика заключения предварительных договоров купли-продажи на этапе котлована, что несло в себе значительные риски для покупателей. Новые изменения призваны исключить подобные ситуации.

Теперь застройщикам снизили требования к собственному капиталу с 15% до 10%. Кроме того, принимать деньги от дольщиков им будет разрешено только с разрешения акимата и после возведения каркаса здания.

По мнению эксперта по недвижимости Александра Пака, это является правильным шагом, значительно повышающим защищенность потребителей. Хотя бизнес-застройщики "очень гибкие" и быстро адаптируются к новым условиям, это нововведение увеличит доступ к рынку для других компаний и сделает процесс строительства более прозрачным.

Изменения на ипотечном рынке

Серьёзные изменения ожидаются и на ипотечном рынке. В настоящее время наблюдается неопределенность относительно новых условий выдачи ипотеки. Некоторые банки уже объявили о временной приостановке выдачи или о скором анонсе новых условий.

"Ожидается, что ипотека станет дороже для покупателя. Вероятно, увеличатся первоначальные взносы, комиссии за выдачу кредитов, а также стоимость страховок. Это связано с высокой инфляцией — по оценкам экспертов, она составляет минимум 20%, хотя официально заявляется 9%, которая не позволяет банкам работать в убыток. Эти расходы, безусловно, лягут на плечи покупателей", — отметил Александр Пак.

На его взгляд, на данный момент рынок недвижимости находится в стадии стагнации. Финансовые возможности покупателей исчерпаны, и в ближайшее время не предвидится значительного роста доходов населения. Поэтому рост цен маловероятен.

Более того, на вторичном рынке уже наблюдается снижение цен до 10%. Реальные сделки купли-продажи заключаются по ценам, значительно отличающимся от указанных в объявлениях — разница может достигать 20%. К концу года ожидается дальнейшее падение цен на вторичном рынке, заявил Александр Пак.

"Любые нововведения всегда вызывают ценовые качели на короткий период. На рынке может возникнуть ажиотаж и всплеск цен, но это неминуемо приведет к снижению количества сделок купли-продажи. Опыт прошлых лет, например, сентябрь 2023 года, показывает, что после таких всплесков рынок быстро возвращается к прежним ценам, а собственники теряют деньги из-за инфляции", — подчеркнул эксперт.

Другие обсуждаемые изменения, такие как увеличение срока владения квартирой для освобождения от налога с одного года до двух лет, или же перевод всех расчетов в безналичную форму, по его мнению, не окажут существенного влияния на цены. Безналичный расчет уже широко используется, особенно в ипотечных сделках. Касательно увеличения срока владения, запрет очень легко обойти через занижение официальной стоимости в договоре купли-продажи и передачу разницы наличными. Единственное, это сделает покупателей более разборчивыми при выборе недвижимости.

"К концу 2025 года, если произойдет краткосрочный всплеск цен, рынок недвижимости однозначно вернется к текущим значениям или даже упадет ещё ниже, так как причин для устойчивого роста нет. Изменения, вероятно, наиболее сильно затронут риелторов из-за снижения количества сделок и собственников, которые будут терять деньги из-за инфляции, если затягивают с продажей. Для перекупщиков квартир ситуация также становится сложнее", — подчеркнул Александр Пак.

Но, как заверяют эксперты, изменения в регулировании рынка прежде всего направлены на защиту дольщиков и повышение прозрачности, что в долгосрочной перспективе должно сделать рынок более здоровым и предсказуемым.

Напомним, ранее мы писали о запрете на рекламу жилых комплексов и о том, как он отразится на ценах на квартиры. А также о том, что застройщиков обяжут выплачивать дольщикам разницу за уменьшение площади.