Продажа квартиры, дома или земельного участка – это не только хлопотный, но и финансово значимый процесс. Один из главных вопросов, который волнует каждого продавца, – это налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Доход от продажи недвижимости облагается налогом по ставке 13%, но законодательство предусматривает несколько законных способов его уменьшить или вовсе избежать, сообщила в соцсетях юрист Ирина Сивакова.

Правило № 1

Самый простой и надёжный способ продать недвижимость без уплаты налога – выдержать минимальный предельный срок владения. По его истечении у вас не возникает обязанности подавать декларацию и платить НДФЛ.

Общее правило – 5 лет. По словам Сиваковой, этот срок применяется к большинству объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 г.

Исключения (срок владения – 3 года): недвижимость получена в наследство или в дар от близкого родственника (супруга, родителя, ребёнка, брата, сестры, бабушки, дедушки); жилье было приватизировано; имущество получено по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).

Трёхлетний срок касается, если продаваемое жилье является единственным на момент совершения сделки. Важно: если вы покупаете новую квартиру в течение 90 дней до продажи старой, старая все равно будет считаться единственным жильем.

Семьи, в которых воспитываются двое и более несовершеннолетних детей (или детей до 24 лет, если они учатся очно), могут продать жилье без уплаты НДФЛ независимо от срока владения. Для этого нужно соблюсти несколько условий:

1. В том же календарном году (или до 30 апреля следующего года) купить другое жилье;
2. Новое жилье должно быть больше по площади или дороже по кадастровой стоимости;
3. Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей;
4. На момент продажи ни одному члену семьи не должно принадлежать более 50% в ином жилом помещении, площадь которого больше приобретаемого.

Правило № 2

Часто бывает, что право собственности на квартиру приобретается не сразу, а по частям (долям). Как в этом случае считать срок владения?

Ирина Сивакова пишет, что если доли приобретались в разное время, а продается квартира целиком, срок владения исчисляется с даты регистрации права на самую первую долю.

Например, вы купили 1/2 квартиры в 2015 г., а вторую половину – в 2020 г. Если в 2026 г. вы решите продать всю квартиру одним договором, то срок владения будет считаться с 2015 г. Это значит, что минимальный срок (5 лет) уже прошел, и налог платить не придётся.

Правило № 3

Для квартир, купленных по договору долевого участия (ДДУ), действует особое правило отсчета срока владения.

Так, срок владения квартирой в новостройке отсчитывается с даты полной оплаты по ДДУ. «Это важное уточнение, которое позволяет начать отсчет срока задолго до сдачи дома и регистрации права собственности в Росреестре», – утверждает Сивакова.

Например, если вы полностью оплатили квартиру застройщику в 2018 г., а акт приема-передачи и право собственности оформили только в 2021-м, то к 2024 г. минимальный пятилетний срок уже будет считаться истекшим.

Однако это правило не распространяется на апартаменты. Для них срок владения, как и для вторичной недвижимости, отсчитывается по общему правилу – с даты государственной регистрации права собственности.

Правило № 4

Если минимальный срок владения ещё не прошел, вы все равно можете значительно снизить или свести налог к нулю. Для этого нужно уменьшить налогооблагаемую базу (доход от продажи) одним из двух способов:

1. Уменьшение на сумму расходов на приобретение. Вы можете вычесть из цены продажи ту сумму, за которую вы ранее купили эту недвижимость. Налог в 13% будет начисляться только на разницу.

Пример: квартира куплена за 4 млн руб., а продана через два года за 5 млн руб. Налогооблагаемая база: 5 млн — 4 млн = 1 млн руб. Налог к уплате: 1 000 000 x 13% = 130 000 руб.

2. Использование имущественного налогового вычета в 1 млн рублей. Если у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку (например, квартира досталась в наследство), вы можете уменьшить доход от продажи на фиксированную сумму – 1 млн рублей.

Пример: квартира получена в наследство и продана через год за 3 млн руб. Налогооблагаемая база: 3 млн — 1 млн = 2 млн руб. Налог к уплате: 2 000 000 x 13% = 260 000 руб.

Если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи, то каждый из них имеет право на вычет в 1 млн рублей.

Если все собственники продают квартиру как единый объект по одному договору, то вычет в 1 млн рублей делится между ними пропорционально их долям.