Рекордная прибыль застройщиков вызывает тревогу на рынке жилья

В августе 2025 года рынок недвижимости Казахстана показал очередной рост цен, который все меньше связан с себестоимостью строительства и все больше – с ажиотажным спросом, подогреваемым льготной ипотекой, считает экономист Эльдар Шамсутдинов.

Стоимость нового жилья в стране выросла на 1,9% за месяц и на 11,3% за год. Больше всего подорожание заметно в Шымкенте (+2,2% за месяц, +14,8% год к году) и Астане (+3,9% за месяц, +10,1% год к году). В Алматы цены остались на июльском уровне, но в годовом выражении рост составил 15,3%.

При этом строительная инфляция остается умеренной: индекс цен в строительстве в августе прибавил всего 0,2% за месяц и 2,4% за год. Основные статьи затрат – строительно-монтажные работы и оборудование – выросли не более чем на 3% год к году. Существенный скачок зафиксирован только по категории «прочие работы и затраты» (+22%), отмечает Шамсутдинов.

По его мнению, такой разрыв между ростом себестоимости и цен на квартиры указывает, что именно спрос стал главным фактором удорожания жилья.

«Льготная ипотека в регионах фактически становится ценовым мультипликатором. Она стимулирует сделки, а рынок уже через месяц реагирует ростом цен. Государственный инструмент поддержки, изначально рассчитанный на социальный эффект, начинает подталкивать инфляцию активов, создавая риски перегрева локальных рынков», – отметил Шамсутдинов.

Аналитик указывает, что особенно ярко этот эффект заметен в Шымкенте и Кызылорде, где количество сделок и цены растут быстрее всего. В Алматы и Астане динамика сглажена: цены здесь больше зависят от долгосрочных инвесторов и миграционных процессов.

В результате на рынке сложилась двухуровневая модель: цены в мегаполисах растут за счёт структурного спроса, а в регионах – ипотечных стимулов. При этом у застройщиков формируется рекордный разрыв между себестоимостью и ценой продажи, что говорит о сверхприбыли.

«Льготная ипотека превращает региональный рынок жилья в своеобразный мини-рынок облигаций: дешевые деньги подталкивают котировки вверх, независимо от фундаментальных затрат. Это создает риск будущей коррекции, если поддержку начнут сворачивать», – подытожил эксперт.

Ранее «Курсив» писал, что в июле в Казахстане зарегистрировали максимальное число сделок купли-продажи жилья за месяц с начала 2025 года.