Льготная ипотека толкает цены вверх и снижает доступность жилья – АФК

Расширение льготных программ может снизить доступность жилья и привести к системной зависимости рынка от госбюджета. Такое мнение в беседе с LS выразили в аналитическом центре АФК.

По статистике, уже сейчас льготная выдача формирует 67% всех новых сделок, а средневзвешенная ставка по рынку опустилась до 9,9% – заметно ниже уровня инфляции и базовой ставки.

"В результате подогревается не только потребительский, но и инвестиционный спрос на жилье, толкая цены вверх. Отметим, что в текущем году цены на рынке недвижимости растут двузначными темпами, что при падении реальных доходов населения (-1,7% за девять месяцев 2025 года) лишь увеличивает разрыв между стоимостью квартир и платежеспособностью большинства домохозяйств", – отмечают в Ассоциации финансистов.

Таким образом, дальнейшее расширение льготных программ будет усиливать ценовые дисбалансы, снижать конкуренцию, ухудшать доступность жилья и повышать системную зависимость рынка от госбюджета, делая его более уязвимым в среднесрочной перспективе.

Профучастники отмечают, что уже сейчас госпрограммы начинают доминировать не как инструмент адресной поддержки, а как определяющий механизм ценообразования и спроса.

"Низкая средневзвешенная ставка по новым ипотечным кредитам (9,9%) формируется главным образом из-за высокой доли льготных сделок, а не благодаря улучшению коммерческих условий. Это приводит к нерыночно низкой стоимости заемных средств и поддерживает спрос выше его естественного уровня", – добавляют они.

Аналитики считают, что с учетом двузначного роста новых ипотечных выдач (+25,1%), цен на жилье (первичка – на 12,7%, вторичка – на 10,3%), сокращения реальных доходов населения постепенное сокращение льготных программ выглядит оправданным. Оно позволит снизить инфляционное давление на сектор и укрепить роль рыночных инструментов, не создавая резкого шока для заемщиков.

"Другими словами, необходим поэтапный переход с чёткой сегментацией целевых групп, которым действительно требуется содействие. Важно понимать, что ключевая роль льготных программ – точечная поддержка социально уязвимых категорий граждан, а не покрытие всего потенциального спроса. В противном случае не избежать высоких рисков перегрева рынка, появления спекулятивного спроса и в итоге ещё большей недоступности жилья для широких слоев населения", – считают в АФК.

Для оздоровления ипотечного рынка необходимы структурные меры, включая открытие доступа к системе жилстройсбережений для всех БВУ, чтобы разрушить существующую высокую концентрацию сектора, добавили в АФК.

"Это создаст более разнообразный рынок продуктов и заставит банки активнее конкурировать за клиентов – как по ставкам, так и по качеству сервиса. В условиях расширения круга участников системы ЖСС давление конкуренции может привести к снижению ипотечных ставок и улучшению условий займов, поскольку банкам придётся предлагать более привлекательные решения, чтобы удерживать и привлекать новых заемщиков. В конечном счёте, усиление конкуренции традиционно работает в пользу потребителя, и ипотечный рынок здесь не является исключением", – пояснили профучастники.

Немаловажно наряду с этим поддерживать также рост реальных доходов населения, чтобы расширить платежеспособный спрос без усиления зависимости от госпрограмм.

"Дополнительно важно продолжать работу по снижению стоимости фондирования, включая развитие долгосрочных тенговых ресурсов и механизмов секьюритизации, позволяющих банкам повторно использовать финансовые ресурсы через продажу ипотечных портфелей. Также важно сдерживание инфляции и снижение базовой ставки, чтобы проценты по ипотеке снижались естественным образом, а не административными решениями", – резюмировали в АФК.

Ранее LS сообщал, что АРРФР совместно с Нацбанком разрабатывает новую методику расчета ГЭСВ по рыночным ипотечным продуктам.