Сделки с недвижимостью в Казахстане обложат повышенным налогом

Оснований для применения подоходного налога станет больше, а сама ставка станет прогрессивной.

В Казахстане готовится к принятию новый Налоговый кодекс. Документ, который должен вступить в силу с 1 января 2026 года, предусматривает ряд изменений, в том числе в порядке налогообложения сделок с недвижимостью. Одно из ключевых нововведений — увеличение минимального срока владения объектом, по истечении которого его можно продать без уплаты налога на прирост стоимости. Если сейчас достаточно одного года, то с 2026 года придётся ждать два. Корреспондент inbusiness.kz разобрался в нововведениях.

Что изменится?

Как отмечает налоговый консультант Жанара Кенжебекова, сейчас в соответствии с действующим налоговым законодательством физическое лицо может продать квартиру или дом и не платить налог с полученной прибыли, если прошло более одного года с момента регистрации права собственности. Следует отметить, что исчисление срока владения начинается именно с даты регистрации права собственности через ЦОН — на практике это бывают разные сроки.

С 2026 года этот срок увеличивается до двух лет. Это означает, что при продаже жилья, находившегося в собственности менее двух лет, налог с положительной разницы между покупной и продажной стоимостью будет обязательным.

Для наглядности: если в 2024 году собственник приобрёл квартиру за 30 млн тенге, а в 2025 году продал её за 40 млн, то налог не взимается — прошло более года. Однако в аналогичной ситуации после 1 января 2026 года 10 млн тенге будут считаться приростом стоимости, и с этой суммы потребуется уплатить 10% подоходного налога — то есть 1 млн тенге. Также придётся отчитаться по декларации о доходах и имуществе формы 270.00 до 1 июля 2027 года (за доход 2026 года).

Кроме того, при продаже с крупным приростом (от 8500 МРП — 33,5 млн тенге) ставка налога составит уже 15%, так как вводится прогрессивная шкала: чем выше доход — тем выше ставка.

Например, если в 2024 году собственник приобрёл квартиру за 50 млн тенге, а в 2026 году продал её за 100 млн, то 8500 МРП (около 33,5 млн тенге в 2026 году) облагаются по ставке 10%, а оставшаяся разница в 16,6 млн — по ставке 15%. Итого при таком приросте в 2026 году собственник заплатит около 5 млн тенге налога.

Новая норма касается не только квартир, но и других видов недвижимости: дачных строений, гаражей, парковочных мест, кладовок, а также участков под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство. Важно: если жилье продано по цене покупки или дешевле, налог на прирост не начисляется.

Схемы сохранятся, цены не изменятся

Эксперт по рынку недвижимости Лев Тетин, прокомментировавший инициативу, считает, что механизм вряд ли изменит рынок фундаментально:

"Как и раньше, продавцы будут договариваться с покупателями и занижать цену в договоре, указывая якобы прежнюю стоимость. Остаток передается наличными. Через два года просто укажут сумму без прироста. Схема остается прежней, меняется только порог".

Есть нюанс: если объект продается в ипотеку, скрыть реальную стоимость не получится. В этом случае, по словам эксперта:

"Продавец, чтобы компенсировать потенциальный налог, будет просто включать эти 10% в цену. Таким образом, налог фактически заплатит покупатель".

Тетин добавляет, что на стоимость квадратного метра такие изменения не повлияют, но формат взаимодействия между участниками сделок может измениться.

Активность на рынке остается высокой

По данным бюро национальной статистики, только за первый квартал 2025 года в Казахстане было зарегистрировано 87 678 сделок купли-продажи жилья. Из них:

• в январе — 30 917 (6153 индивидуальных дома и 24 764 квартиры);

• в феврале — 29 022 (6332 дома и 22 690 квартир);

• в марте — 27 739 (5897 домов и 21 842 квартиры).

Такие цифры подтверждают: интерес к недвижимости в стране по-прежнему высок, а сделки продолжают заключаться в большом объёме, несмотря на экономическую нестабильность и рост цен. Именно поэтому предстоящее ужесточение налоговых условий — в частности, увеличение минимального срока безналоговой продажи — способно повлиять на поведение собственников, особенно тех, кто рассчитывает на быструю перепродажу